Obrót nieruchomościami rolnymi

Obrót nieruchomościami rolnymi po dniu 26 czerwca 2019 r.

Nowela ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 26 czerwca 2019 r. wprowadziła szereg zmian, a ratio legis tego aktu podyktowane było koniecznością dokonania liberalizacji obrotu nieruchomościami rolnymi. Częściowo zamysł ustawodawcy został zrealizowany, niestety regulacje prowadzone nowelą przyczyniły się również do wielu problemów interpretacyjnych skutkujących wykonywaniem ustawy w praktyce. Nie da się ukryć, że nabycie lub zbycie nieruchomości rolnej o określonej wielkości nadal jest dość skomplikowane.

W dalszej części tekstu omówione zostaną konstrukcje normatywne określone ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego w jej obecnym brzmieniu, a więc w obowiązującym stanie prawnym.

Wyłączenia spod regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

W art. 1a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego ustawodawca rozszerzył zakres wyłączeń przedmiotowych ustawy, wskazując iż nie ma ona zastosowania do nieruchomości rolnych:

wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha,
będących drogami wewnętrznymi,
nabytych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa przez najemców wraz z domami,
lokalami mieszkalnymi i budynkami gospodarczymi
których 70% powierzchni oznaczone jest w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami,

Do ww. nieruchomości nie mają zastosowania żadne z przepisów ustawy.

Ustawa nie ma zastosowania również do udziałów we współwłasności nieruchomości, o których mowa powyżej.

Ustawodawca wyłączył również stosowanie ustawy w odniesieniu do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast ale tylko tych, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego. Oznacza to, że nie nastąpiło generalne wyłączenie nieruchomości rolnych położonych na terenie administracyjnym miast spod regulacji ustawy.

Należy jednak zauważyć , iż w odniesieniu do nieruchomości rolnych położonych na terenie administracyjnym miast dokonano złagodzenia niektórych rygorów ustawy o czym mowa poniżej.

Wskazać należy, iż spod regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączone zostały również nieruchomości:

zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego - jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Częściowe wyłączenie spod regulacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast.

Pomimo deklarowanego wyłączenia spod działania ustawy nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, wprowadzone zostało jedynie częściowe wyłączenie dla takich nieruchomości w przypadku gdy objęte są uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej w brzmieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Dodatkowo wyłączenie to obejmuje jedynie przypadki gdy przeniesienie własności ww. nieruchomości następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących.

Do obrotu ww. nieruchomościami zastosowanie będą miały nałożone na notariusza obowiązki związane z przekazaniem wypisu aktu notarialnego do właściwego dyrektora oddziały terenowego KOWR terminie 14 dni od zawarcia umowy. Dodatkowo w treści aktu przenoszącego własność przedmiotowych nieruchomości zawarty musi zostać zapis wskazujący na możliwość nabycia nieruchomości przez KOWR we wskazanych przypadkach, związanych z brakiem realizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej.

Wskazać należy, iż ustawodawca przewidział złagodzenie ograniczeń prawa własności nieruchomości rolnych położonych w graniach administracyjnych miast, których nabycie nastąpiło po dniu 30 kwietnia 2016 r. Wyłączenie to omówione zostało w części odnoszącej się do ograniczeń prawa własności nieruchomości rolnych nabytych po dniu 30 kwietnia 2016 r.

Nowa definicja osoby bliskiej

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu u stroju rolnego dokonano również poszerzenia definicji osoby bliskiej, włączając do niej rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Jednocześnie zwrócić należy uwagę, iż na mocy noweli do art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dodany został ust. 3a zgodnie z którym jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków. Zasad ta ma zastosowanie do wszelkich regulacji przewidziany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego odnoszących się do osoby fizycznej, a więc w zakresie zwolnień z prawa pierwokupu oraz wykupu jak też przy zbyciu oraz oddaniu w posiadanie. Tak więc należy uznać, iż powyższe będzie również odnosić się do sytuacji, w której zbycie następuje z małżeńskiego majątku wspólnego na rzecz nabywcy który jest osobą bliską tylko jednego z małżonków.

Zgoda na nabycie nieruchomości rolnej

Zgodnie z ustawą nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, poza przewidzianymi przez ustawodawcę wyjątkami. Inne podmioty zobowiązane są do uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, która udzielana jest przez Dyrektora Generalnego KOWR. O udzielenie zgody wnioskować może zbywca, jak też nabywca nieruchomości rolnej. Co istotne ustawodawca zróżnicował przesłanki umożliwiające uzyskanie zgody w zależności od tego, który z ww. podmiotów jest wnioskodawcą.

Stosowanie do powyższego z wnioskiem o wydanie decyzji o nabycie wystąpić może:

zbywca nieruchomości rolnej, jeżeli:

wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolników indywidualnych chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej,
nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

nabywca - osoba fizyczna zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, która:

posiada kwalifikacje rolnicze,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego;

nabywca- osoba fizyczna zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne, jeżeli:

osoba ta jest beneficjentem pomocy udzielanej w ramach Działania rozwój gospodarstw i działalności gospodarczej, Poddziałanie pomoc w rozpoczęciu działalności gospodarczej na rzecz młodych rolników w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020
nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z ww. warunkami przyznanej pomocy,
zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego,
w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych;

uczelnia, jeżeli nieruchomość rolna:

jest niezbędna dla realizacji przez nią celów dydaktycznych lub prowadzenia badań naukowych lub prac rozwojowych,
będzie wykorzystywana na cele rolnicze;

nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli:

nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, stanowiącej realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub w granicach linii rozgraniczających teren lokalizacji takiej inwestycji ustalonych w ostatecznej decyzji administracyjnej,
zobowiąże się do rozpoczęcia realizacji inwestycji, o której mowa powyżej, w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej,
określi termin zrealizowania inwestycji, o której powyżej.

Decyzja o wyrażeniu zgody na nabycie nieruchomości rolnej wydawana jest przez Dyrektora Generalnego KOWR, w stosunku do którego organem wyższego stopnie jest Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi. Ten ostatni organ jest więc właściwy do rozpatrywania odwołań od decyzji wydanych przez Dyrektora Generalnego KOWR.

W przypadku niewyrażenia przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na nabycie nieruchomości rolnej, na pisemne żądanie zbywcy tej nieruchomości złożone w terminie miesiąca od dnia, w którym decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna KOWR jest obowiązany do zakupu nieruchomości rolnej za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej przez KOWR na podstawie operatu szacunkowego, a więc dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zbywca nie może jednak żądać nabycia nieruchomości przez KOWR w powyższym trybie gdy niewyrażenie zgody na nabycie nastąpiło w związku z niewykazaniem braku możliwości sprzedaży nieruchomości na rzecz rolników indywidualnych lub wystąpieniem nadmiernej koncentracji gruntów. Żądanie nabycia nieruchomości przez KOWR w powyższym trybie jest również wyłączone w przypadku gdy o zgodę na nabycie wnioskował inny podmiot niż zbywca.

Uznaje się, że jeżeli nabyta nieruchomość ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wówczas wystarczającym jest spełnianie przesłanek warunkujących możliwość uzyskania zgody przez jednego z małżonków.

Wyłączenia w zakresie konieczność uzyskania zgody na nabycie

Obostrzenia administracyjne obrotu nieruchomościami zostały ograniczone za sprawą rozszerzenia katalogu podmiotów zwolnionych z konieczność uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, jak też sytuacji które skutkują przeniesieniem własności ziemi, jednak nie powodują konieczności uzyskania ww. decyzji.

Ponadto obowiązek uzyskania zgody na nabycie został wyłączony w odniesieniu do nieruchomości, których obszar nie przekracza 1 ha. Odnosząc się do kwestii rozszerzenia katalogu podmiotów, które nabywając nieruchomość rolną zwolnione są z konieczności uzyskania zgody na nabycie, wskazać należy iż w obecnym stanie prawnym zwolnienie to obejmuje:

osobę bliską zbywcy,
jednostkę samorządu terytorialnego,
Skarb Państwa lub działający na jego rzecz KOWR,
spółkę prawa handlowego:

której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych
która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,

spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,
osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody,
osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz. U. poz. 1089 oraz z 2019 r. poz. 630) - w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy - albo została z niej wywłaszczona na te same cele,
Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
spółdzielnię produkcji rolnej która nabywa nieruchomość rolną w wyniku:

wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2018 r. poz. 1285 oraz z 2019 r. poz. 730, 1080 i 1100), lub
zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,

członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni;

Ponadto spod konieczności uzyskania zgody na nabycie wyłączone zostały przypadki nabycia, w których nabycie następuje:

w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego;
na podstawie art. 151 (wykup nieruchomości zajętej pod budynek w związku z przekroczeniem granic przy jego budowie) lub art. 231 (nabycie przez samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze w przypadku gdy wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki) Kodeksu cywilnego;
w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;
na podstawie art. 118 (tj. nieodpłatne nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, której przysługuje prawo użytkowania działki gruntu z tytułu przekazania gospodarstwa rolnego państwu) ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników
na podstawie art. 17 ust. 1 (wykup przez zakład gruntów położonych na obszarze ograniczonego użytkowania, istniejącego wokół zakładów przemysłowych, w związku z obniżeniem poziomu produkcji) ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;
na podstawie art. 125 ust. 3 (nabycie przez przedsiębiorcę nieruchomości objętej decyzją starosty o ograniczeniu sposobu korzystania z niej jako niezbędnej do poszukiwania, rozpoznawania, wydobywania kopalin objętych własnością górniczą) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze
w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego;
w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku;
w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego;
położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. - Prawo geologiczne i górnicze.

Nieruchomości rolne o powierzchni do 1 ha

Dla praktyki obrotu nieruchomościami największe znaczenia ma wyłączenie przedmiotowe, odnoszące się do gruntów, których powierzchnia nie przekracza 1 ha. Nabycie takiej nieruchomości odbywać się będzie bez konieczności uzyskania zgody na nabycie Dyrektora Generalnego KOWR, jednakże zastosowanie znajdzie przysługujące KOWR prawo pierwokupu oraz tzw. prawo wykupu.

Dlatego też rzekoma liberalizacja ustawy pod postacią ograniczenia administracyjnoprawnej procedury uzyskania zgody na nabycie nieruchomości sprowadza się de facto do reglamentacji tego obrotu przy wykorzystaniu mechanizmów, które opierają się na uznaniowości w zakresie ich stosowania przez KOWR. O ile bowiem w ustawie wskazane są przesłanki uprawniające KOWR do wykonania prawa pierwokupu oraz wykupu, to okoliczności na podstawie których podejmowana jest decyzja o skorzystaniu z tych uprawnień opiera się na przesłankach pozaprawny ( o skorzystaniu z tego uprawnienia decyduje de facto analiza celowości nabycia, przeprowadzana przez KOWR, oparta o wewnętrzne wytyczne).

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przez KOWR

Prawo pierwokupu przysługuje KOWR w przypadku gdy własność nieruchomości przenoszona jest na podstawie umowy sprzedaży. Jeżeli nieruchomość została wydzierżawiona w pierwszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy. Strony transakcji zobowiązane są do zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w związku z czym przeniesienie własności nieruchomości nastąpi w przypadku gdy dzierżawca, a w przypadku jego braku KOWR nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia.

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR w przypadku gdy nieruchomość nabywa jej dzierżawca, w ramach przysługującego mu pierwokupu. Z prawa tego dzierżawca skorzysta jeżeli:

W przypadku braku uprawnionego dzierżawcy prawo pierwokupu przysługuje KOWR. Wykonanie tego prawa następuje w terminie miesięcznym. Uprawniony z tytuły pierwokupu zobowiązany jest przed upływem tego terminu zawiadomić zobowiązanego (zbywającego nieruchomość) o złożeniu oświadczenia w przepisanej formie. Podkreślić jednak należy, iż ustawodawca posłużył się fikcją prawną, zgodnie z którą zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia KOWR o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka.

Prawo pierwokupu nie przysługuje KOWR gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest:

jednostka samorządu terytorialnego,
Skarb Państwa,
spółka, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, lub która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego
spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, prowadząca działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, których mienie zostało ujawnione w jednolitym wykazie obiektów, instalacji, urządzeń i usług wchodzących w skład infrastruktury krytycznej,
osoba bliska zbywcy,
Spółka Celowa, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
spółdzielnia produkcji rolnej, w wykonaniu prawa pierwokupu związku z odpłatny zbyciem gruntu stanowiącego wkład do tej spółdzielni lub zbycia wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
członek spółdzielni produkcji rolnej, mający wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni;
nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie, albo za zgodą KOWR, w związku ze zbyciem nieruchomości nabytej uprzednio z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa
sprzedaż następuje między osobami prawnymi, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Prawo pierwokupu przysługuje KOWR, w przypadku gdy nabywcą jest rolnik indywidualny jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni większej niż 300 ha oraz jeżeli nabywana nieruchomość rolna nie jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą.

Prawo pierwokupu akcji i udziałów spółek będących właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości rolnych przysługujące KOWR

KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży udziałów i akcji w spółkach kapitałowych, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

KOWR uprawniony jest do dokonania para audytu poprzedzającego nabycie udziałów i akcji w spółce. Przysługuje mu bowiem prawo przeglądania ksiąg i dokumentów tej spółki oraz żądania od tej spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Ustawodawca zastrzegł jednak, iż uzyskane przez KOWR informacje stanowią tajemnicę przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji. Wskazać należy, iż KOWR nie jest uprawniony do żądania przedłożenia mu ww. dokumentów przez zbywcę, a ma jedynie prawo do wglądu do nich w miejscu ich przechowywania tj. np. siedzibie spółki.

Wskazać jednak należy, iż zbywca akcji lub udziałów zobowiązany załączyć do zawiadomienia KOWR o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu:

KOWR zobowiązany jest złożyć oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu w terminie 2 miesięcy, licząc od dnia wpływu zawiadomienia dokonanego przez spółkę, której udziały lub akcje stanowią przedmiot warunkowej umowy sprzedaży.

Ww. prawo pierwokupu KOWR nie ma zastosowania w przypadku zbywania:

Prawo nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej od spółki osobowej

O ile w przypadku obrotu udziałami i akcjami w spółkach kapitałowych będących właścicielami nieruchomości rolnych KOWR wyposażony został w mechanizmy umożliwiający mu nabycie tychże papierów wartościowych, to w odniesieniu do spółek osobowych (w rozumienie Kodeksu spółek handlowych) ustawodawca przewidział, iż w przypadku zmiany wspólnika lub przystąpienia do spółki nowego wspólnika KOWR przysługuje możliwość nabycia przez ten podmiot nieruchomości będących własnością spółki (lub użytkowania wieczystego). KOWR może skorzystać z przysługującego mu uprawnienia w przypadku gdy spółka osobowa jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Nabycie nieruchomości przez KOWR następuje za zapłatą ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości.

Ustawodawca nałożył na spółkę obowiązek powiadomienia KOWR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej. Do powiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki.

Prawo nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej nie przysługuje KOWR gdy:

zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska,
nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Prawo nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej od spółki akcyjnej ubiegającej się o dopuszczenie akcji do obrotu na rynku regulowanym

Zgodnie z wolą ustawodawcy na mocy nowelizacji z dnia 26 kwietnia 2019 r. do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego dodany został art. 3c, na mocy którego KOWR zyskał możliwość nabywania nieruchomości rolnych spółek akcyjnych, które ubiegają się o dopuszczenie akcji do obrotu giełdowego. Prawo nabycia akcji powstaje z momentem podjęcia przez spółkę akcyjną uchwały w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem do obrotu na rynku regulowanym. Uprawnienie to będzie miało jednak zastosowanie względem spółek akcyjnych, które są właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Prawo nabycia przez KOWR nieruchomości rolnej oraz akcji i udziałów (prawo wykupu)

W przypadku gdy do nabycia własność nieruchomość rolnej doszło na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży lub innego zdarzenia prawnego tj. :

jednostronnej czynności prawnej,
orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:

KOWR uprawniony jest do nabycia nieruchomości rolnej za zapłatą ceny tej nieruchomości.

Jeżeli cena, o której mowa powyżej nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkową nieruchomości rolnej KOWR określa przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami (tj. przyjmując wartość określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego.).

W przypadku gdy do przeniesienia własności nieruchomości rolnej dochodzi na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży brak jest obowiązku sporządzenia jej pod warunkiem. Oznacza to, że prawo nabycia przysługuje KOWR w odniesieniu do umów o charakterze zobowiązująco- rozporządzającym oraz umów rozporządzających.

za zgodą na nabycie udzieloną przez Dyrektora Generalnego KOWR lub zgodą KOWR wydaną w odniesieniu do nieruchomości nabytej z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
przez osobę bliską zbywcy,
w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego,
przez spółka, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych lub która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego
spółka kapitałowa lub grupa kapitałowa, prowadząca działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, których mienie zostało ujawnione w jednolitym wykazie obiektów, instalacji, urządzeń i usług wchodzących w skład infrastruktury krytycznej,
przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,
przez spółdzielnię produkcji rolnej, w wykonaniu prawa pierwokupu związku z odpłatnym zbyciem gruntu stanowiącego wkład do tej spółdzielni lub zbyciem wkładu gruntowego przez członka tej spółdzielni,
przez członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni;
przez następcę jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku wykonania umowy z następcą,
jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje między osobami prawnymi, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Do powiadomienia KOWR o przejściu własności zobowiązany jest nabywca nieruchomości rolnej w przypadku gdy nabycie nastąpiło na podstawie umowy lub jednostronnej czynności prawnej oraz w wyniku zasiedzenia, dziedziczenia jak i zapisu windykacyjnego. W innych przypadkach do zawiadomienie KOWR właściwy będzie sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny albo spółka nabywająca stosowanie do sposobu oraz tytułu nabycia. Do zawiadomienia dołącza się wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący nieruchomości rolnej stanowiącej przedmiot nabycia. KOWR zobowiązany jest w okresie miesiąca złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Podobnie jak w przypadku oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu przyjmuje się, iż do skutecznego złożenia oświadczenia w zakresie wykonania prawa nabycia dochodzi z momentem jego publikacji na stronie Biuletynu Informacji Publicznej KOWR.

Prawo nabycia przysługuje również KOWR w odniesieniu do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, z wyłączeniem przypadku, gdy nabywcą udziałów i akcji jest Skarb Państwa. Prawo to może zostać wykonane w przypadku gdy do zbycia ww. papierów wartościowych dochodzi na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży. W przypadku nabycia w wyniku podwyższenia kapitału zakładowego, zawiadomienia dokonuje spółka po wpisaniu tego podwyższenia do rejestru przedsiębiorców.