1. Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce poddany został ograniczeniom wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Akt ten stanowić miał w założeniu remedium na obawę przed masowym wykupem nieruchomości przez obywateli państw członkowskich UE w związku z akcesją Polski w jej struktury. Uzyskanie członkowstwa przez nasz kraj oznaczało bowiem, iż Polskę obowiązywać zacznie zasada narodowego traktowania, zgodnie z którą obywatele krajów członkowskich traktowani są w poszczególnych krajach UE tak jak obywatele tych państw. Dlatego też obawiano się, iż wraz z momentem akcesji nie będzie możliwe uchwalenie regulacji, które mogłyby chronić polską ziemię. W związku z tym Agencja Nieruchomości Rolnych (dalej: ANR), jako państwowa osoba prawna została wyposażona w mechanizmy umożliwiające jej ingerencję w umowny, własnościowych obrót nieruchomościami rolnymi. W tym celu ustawodawca określił, iż podmiot ten uprawniony będzie do ingerencji w każdą umowę sprzedaży nieruchomości rolnej (prawo pierwokupu), jak i inną w wyniku której dochodziło do przeniesienia własności nieruchomości rolnej (tzw. prawo wykupu), w przypadku gdy jej nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym a więc osobą związaną z rolnictwem zamieszkałą na terenie gminy, w której położona jest nieruchomość wchodząca w skład prowadzonego przez nią gospodarstwa rolnego. Uprawnienia te miały jednakże charakter następczy, gdyż ich wykorzystanie następowało w związku z dokonaniem określonych czynności prawnych, w wyniku których powstawało zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości rolnej, jak też w przypadku gdy skutki rzeczowe skutkujące przeniesieniem własności nieruchomości rolnej już nastąpiły.

2. Kolejny etap w zakresie ewolucji unormowań związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi wyznacza obowiązywanie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej: ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości). Akt ten został uchwalony w związku z objęciem obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce regułami swobody przepływu kapitału wraz z zakończeniem okresów przejściowych wynegocjowanych w związku z akcesją w struktury Unii Europejskiej. Ustawa w sposób wyjątkowo rygorystyczny ograniczyła obrót nieruchomościami rolnymi. Dotychczasowe mechanizmy kontroli obrotu w postaci prawa pierwokupu oraz wykupu pozostały w mocy, jednak wiodącą formą oddziaływania na swobodę kształtowania stosunków własnościowych ziemi stała się metoda administracyjnoprawna, tj. decyzja zezwalająca na nabycie ziemi. Jednocześnie od dnia 30 kwietnia 2016 r. rozszerzeniu uległ zakres przedmiotowy reglamentacji obrotu ziemią, gdyż objął wszelkie czynności prawne oraz zdarzenia prawne skutkujące przeniesieniem własności. Wprowadzone zostały ponad to daleko posunięte obostrzenia ograniczające własność nieruchomości, w tym zwłaszcza prawo do rozporządzania nią. Ustawodawca zdecydował się więc na wzmożone ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi i akcjami oraz udziałami firm je posiadających.

Reglamentacji uległa również sprzedaż nieruchomości rolnych Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, co dodatkowo wzmocniło dzierżawę jako formę rozdysponowania gruntów państwowych. Wprowadzona została ponadto 300 ha norma obszarowa, której przekroczenie uniemożliwia nabycie nieruchomości rolnych z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Jednocześnie ustawa o wstrzymaniu określiła prymat przetargów ograniczonych, jako formy rozdysponowania gruntów państwowych.

Wskazać należy, iż w toku prac legislacyjnych podnoszone były liczne zastrzeżenia, wskazujące iż ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości jest niezgodną z Konstytucją R.P. zarówno w zakresie ograniczenia własności nieruchomości rolnych w ramach obrotu powszechnego, jak też w przedmiocie regulacji kształtujących stosunki własnościowe przedmiotem, których są grunty rolne należące do państwa. W dniu 31 sierpnia 2017 r. Agencja Nieruchomości Rolnych (dalej: ANR) została zniesiona na mocy przepisów ustawy z dnia z dnia 10 lutego 2017 r. Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, a w dniu 1 września tego roku utworzony został Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR). KOWR stał się następcą prawnych ANR zarówno w zakresie powiernictwa dotyczącego wykonywania prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa w odniesieniu do nieruchomości oraz mienia tworzącego Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa, jak też w zakresie kontroli obrotu nieruchomościami rolnymi, zgodnie z regulacjami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

3. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku, wyznacza kolejny etap w procesie ewolucji regulacji normujących obrót nieruchomościami rolnymi. Ustawa ta częściowo zliberalizowała zasady dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi, ograniczając oddziaływanie czynnika administracyjnego (konieczność uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) w tym zakresie. Przede wszystkim rozszerzony został katalog wyłączeń spod konieczności uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. Objęte zostały nim nowe podmioty (np. spółdzielnia produkcji rolnej), jak też zaliczone zostały do niego również nowe zdarzenia prawne (np. zniesienie współwłasności). Rozszerzona została również definicja osoby bliskiej (o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów) przez co automatycznie rozszerzeniu uległ zakres podmiotowy wyłączeń spod konieczności uzyskania zgody na nabycie nieruchomości. Co istotne ustawodawca dokonał istotnego wyłomu w zasadzie, zgodnie z którą nieruchomość rolną nabyć może jedynie rolnik indywidulany, gdyż wraz z wejściem w życie nowelizacji zgoda na nabycie nie jest wymagana w odniesieniu do nieruchomości rolnych, których powierzchnia jest mniejsza niż 1 ha. Podobnie również akcje i udziały spółek będących właścicielami gruntów rolnych podlegają obecnie nieco bardziej swobodnemu obrotowi. Nowela ograniczyła bowiem prawo pierwokupu oraz prawo nabycia akcji i udziałów spółek kapitałowych do przypadków gdy podmioty te są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Analogiczny mechanizm łagodzący obrót przewidziano w odniesieniu do spółek osobowych. Zmiana ustawy nie przyczyniła się jednak do zmniejszenia stopnia skomplikowania materii normatywnej regulującej obrót nieruchomościami rolnymi i akcjami oraz udziałami firm je posiadających.

Pomimo tego, iż osłabieniu uległ mechanizm wydawania zgód przez Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej, nastąpił wzrost znaczenia kontroli obrotu na drodze przysługujących KOWR uprawnień pierwokupu oraz tzw. wykupu. Uprawnienia te są jedynymi narzędziami służącymi do kontroli obrotu nieruchomościami do 1 ha.

Pamiętać również należy o obowiązujących ograniczeniach prawa własności nieruchomości rolnych nabytych po dniu 30 kwietnia 2016 r. Ustawodawca przewidział bowiem ograniczenia w zakresie rozporządzania takimi nieruchomościami, jak też nałożył obowiązek rolniczego ich wykorzystywania w tym osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego na tych nieruchomościach. Co istotne na mocy omawianej noweli do lat 5 uległ skróceniu okres w którym ww. ograniczenia obowiązują.

Pomimo tego, iż najnowsze zmiany w przepisach traktuje się jako liberalizujące nie da się ukryć, że nabycie lub zbycie nieruchomości rolnej o określonej wielkości jest nadal dość skomplikowane, a nowowprowadzone regulacje są przedmiotem sporów w doktrynie.