Grunty rolne zgodnie z prawem mogą być wykorzystywane tylko do celów rolniczych. Zdarza się jednak, że właściciel lub nabywca takiej działki jest zainteresowany prowadzeniem na niej innego rodzaju działalności czy też np. budową domu. Wówczas należy dokonać odrolnienia gruntów. To procedura, która obejmuje szereg formalności i nie zawsze kończy się sukcesem. Wiele zależy od parametrów działki oraz przepisów, jakie obowiązują na danym terenie.

Czym jest odrolnienie gruntów?

Odrolnienie gruntów to inaczej przekształcenie przeznaczenia danego terenu. Warto wiedzieć, że działki znajdujące się w granicach administracyjnych miast są częściowo wyjęte spod pełnej procedury odrolnienia, gdyż na mocy art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie podlegają procedurze przeznaczenia na cele inne niż rolne. Ich przeznaczenie zwykle określa jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którego ustalenia należy sprawdzić przed rozpoczęciem budowy domu lub podjęciem innych działań w obrębie nieruchomości. Grunty rolne położone poza granicami miast trzeba zaś poddać pełnemu odrolnieniu, jeśli chce się je wykorzystywać w inny sposób. Warto przy tym wiedzieć, że tereny rolne i leśne podlegają w naszym kraju specjalnej ochronie, dlatego o ich przeznaczeniu na inne cele niż te związane z rolnictwem lub leśnictwem decydują odpowiednie organy.

Na odrolnienie gruntu rolnego składają się zazwyczaj postępowania administracyjne związane ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), uzyskaniem zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele inne niż rolne, jak też uzyskaniem decyzji w zakresie wyłączenia gruntów z produkcji rolnej.

Grunt rolny może być objęty planem jako tereny zabudowy zagrodowej czy też zwykłego budownictwa. Do realizacji na gruntach rolnych zabudowy mieszkaniowej uprawnione są jedynie osoby będące rolnikami i tylko w przypadku gdy zabudowę tą zaliczyć można do zabudowy zagrodowej. Za zabudowę zagrodową uznaje się budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. Są to obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej. Bez wątpienia więc zabudowa zagrodowa jest związana z działalnością rolniczą prowadzoną w ramach gospodarstwa rolnego. Tym samym tworzące ją budynki mieszkalne muszą z funkcją tą być również związane. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjęta została linia, zgodnie z którą w postępowaniu dotyczącym zabudowy i zagospodarowania pojęcie "zabudowy zagrodowej" winno interpretowane być przy zastosowaniu wykładni językowej - jako zespół budynków obejmujący dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położone w obrębie jednego podwórza. Pojęcie zagrody rozumianej jako zaplecze mieszkaniowe, maszynowe i infrastrukturalne dla gospodarstwa rolnego orzecznictwo ogranicza do pojęcia podwórza lub obejścia, na którym przede wszystkim znajduje się budynek mieszkalny. Istotne jest jednak to aby zabudowa ta była funkcjonalnie i organizacyjnie powiązana z gospodarstwem rolnym, którego elementem jest zagroda (siedlisko). Tym samym budowa przez rolnika obiektów stanowiących zabudowę zagrodową (w tym budynku mieszkalnego) nie wymaga przeprowadzenia procedury tzw. odrolnienia gruntu, gdyż uznać należy, iż związana jest ona z działalnością rolniczą tej osoby w ramach prowadzonego gospodarstwa rolnego.

W przypadku gdy nieruchomość rolna nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego rolnik, który chce posadowić na tej nieruchomości budynki związane z zabudową zagrodową powinien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ustawodawca przewidział,. iż uzyskanie ww. decyzji w odniesieniu do zabudowy zagrodowej jest znacznie uproszczone. Rolnik zamierzający wystąpić o rozstrzygniecie administracyjne w powyższym zakresie zwolniony jest z konieczności wykazania zasady dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Zwolnienie to występuje w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z planowaną zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Ponadto zgodnie z przepisami Prawa budowlanego pozwolenia na budowę nie wymaga budowa obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej, co dotyczy w szczególności parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m. Regulacja art. 29 ust. 1 pkt 1 ww. aktu odnosi się więc przedmiotowo do gruntów figurujących w ewidencji jako użytek rolny, będących działką siedliskową i na których znajduje się zabudowa zagrodowa.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej

Ostatnim krokiem proceduralnym w zakresie odrolnienia gruntu rolnego jest konieczność uzyskania decyzji w przedmiocie jego wyłączenia z produkcji rolniczej. Przez wyłączenie rozumieć należy faktyczne rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowanie gruntów rolnych. Samo wyłączenie może zostać uznane za legalne jeżeli została wydana ostateczna decyzja zezwalająca na takie wyłączenie.

Uznać należy, iż nie jest wymagana decyzja zezwalająca na wyłączenie z produkcji, jeżeli dotyczy ono:

• użytków rolnych niezależnie od ich klasy i bez względu na to, z jakich gleb zostały wytworzone, jeżeli położone są w granicach administracyjnych miast,
• użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego bez względu na ich położenie.

Zauważyć jednak należy, iż wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący, a decyzja ma charakter deklaratoryjny. Zaznaczyć należy, iż wydanie decyzji musi nastąpić przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Decyzję w przedmiocie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej wydaje starosta.

Uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntów z produkcji wiąże się dodatkowo z obowiązkiem uiszczenia należność i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów z produkcji. Należność ulega pomniejszeniu o wartość gruntu, ustaloną według cen rynkowych stosowanych w danej miejscowości w obrocie gruntami, w dniu faktycznego wyłączenia tego gruntu z produkcji.

W razie zbycia gruntów, co do których wydano decyzje a niewyłączonych jeszcze z produkcji, obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych ciąży na nabywcy, który wyłączył grunt z produkcji. Zbywający jest obowiązany uprzedzić nabywcę o tym obowiązku. W przypadku zbycia gruntów wyłączonych z produkcji, obowiązek uiszczania opłat rocznych przechodzi na nabywcę. Zbywający jest obowiązany uprzedzić o tym nabywcę.

Co istotne obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego:

• do 0,05 ha (500 m2) w przypadku budynku jednorodzinnego;
• do 0,02 ha (200 m2) na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie poglądem obowiązek uiszczenia należności pieniężnych dotyczy wyłącznie gruntów przeznaczonych na cele mieszkaniowe (budynki jedno i wielorodzinne), a nie na cele budownictwa letniskowego.