Ograniczenie prawa własności nieruchomości rolnych nabytych po dniu 30 kwietnia 2016 r.

Obok ograniczeń w przedmiocie kształtowanie stosunków własnościowych przedmiotem których są nieruchomości rolne ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje również rozwiązania, które oddziałują na sytuację prawną właściciela nieruchomości rolnej nabytej po dniu 30 kwietnia 2016 r. Nabycie nieruchomości rolnej po tym dniu wiąże się z ograniczeniami uprawnień składających się na prawo własności, związanych z możliwością swobodnego korzystania z nieruchomości, jak też prawa rozporządzania nią. Ustawodawca określił bowiem, iż nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest do:

• prowadzenia w gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, a w przypadku osoby fizycznej do osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego,
• nieprzenoszenia prawa własności nieruchomości rolnej, jak też oddawania w posiadanie innymi podmiotom (np. wydzierżawienie).

Obostrzenia w powyższym zakresie obowiązują w 5-cio letnim okresie. Co istotne w stanie prawnym poprzedzającym nowelizację okres ten wynosił 10 lat, a jego skrócenie dokonane nowelą dotyczy nie tylko przypadków nabycia nieruchomości po dniu jej wejścia w życie ale odnosi się również do stanów faktycznych, które wystąpiły przed dniem 26 czerwca 2019 r. Oznacza to, że w odniesieniu do osób, które związane zostały 10-cio letnim okresem w powyższym zakresie ustawodawca określił automatyczne skrócenie tego okresu do lat 5-ciu.

Możliwość zbycia nieruchomości objętej zakazem zbywania oraz ograniczeniami w rozporządzaniu wyłączona została w odniesieniu do nieruchomości, które zbywane są lub oddawane w posiadanie:

• osobie bliskiej,
• w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym,
• jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz KOWR,
• państwowej lub samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
• osobie, która jest beneficjentem pomocy udzielanej w ramach Działania rozwój gospodarstw i działalności gospodarczej, Poddziałanie pomoc w rozpoczęciu działalności gospodarczej na rzecz młodych rolników w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020
• spółce, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne lub która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. - Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego,
• spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy,
• na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
• nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego;

Za wyjątkowo istotne dla praktyki obrotu nieruchomościami rolnymi uznać należy wyłączenie obostrzeń związanych z zakazem przenoszenia ich własności jak i oddawania w posiadanie w przypadku gdy rozporządzanie nieruchomością odbywa się pomiędzy osobami bliskimi. W tym przedmiocie zaznaczyć należy, iż od dnia wejścia w życie ww. obostrzeń (tj. od dnia 30 kwietnia 2016 r.) do czasu wejścia życie nowelizacji (tj. dnia 26 czerwca 2019 r.) występowało szereg rozbieżności w zakresie wykładni art. 2b ust. 4. Wykładania restrykcyjna nakazywała traktować zakaz zbywania nieruchomości w ten sposób, iż nabywcy nieruchomości rolnych po dniu 30 kwietnia 2016 r. nie mogą bez zgody sądu przenieść własności tej nieruchomości nawet na osoby bliskie. Zwolnienie określone w art. 2b ust. 4 odczytywano bowiem jako skierowane jedynie do osób bliskich zbywcy. Wykładnia taka wydawała się jednak zbyt rygorystyczna. Ponadto zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 r. (sygn. III CZP 24/17) zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 osobie bliskiej nie wymaga zgody sądu.

Brzmienie art. 2b ust. 4 określone nowelizacją wskazuje, iż ustawodawca uwolnił spod ww. restrykcji rozporządzanie nieruchomością na rzecz osób bliskich. Oznacza to, że po dniu wejścia w życie nowelizacji tj. od dnia 26 czerwca 2016 r. obrót nieruchomościami rolnymi pomiędzy osobami bliskim nie jest objęty rygorami art. 2b.

Co istotne ograniczenia w zakresie rozporządzania nieruchomościami jak i korzystania nie dotyczy nieruchomości położonych w granicach administracyjnych miast, których powierzchnia nie przekracza 1 ha. Wyłączenie to jest znaczące, gdyż oznacza, iż właściciele ww. nieruchomości rolnych mają pełną swobodę w rozporządzaniu jak i korzystaniu z nich. Podmioty te nie są więc zobowiązane do prowadzania działalności rolniczej na tych nieruchomościach.

Swobodne wykonywania własności nieruchomości rolnej nabytej po dniu 30 kwietnia 2016 r. we wskazanym 5-cio letnim okresie jest możliwe w przypadku wyrażenia zgody przez Dyrektora Generalnego KOWR, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej. Przesłankami umożliwiającymi jej wyrażenie jest ważny interes nabywcy nieruchomości rolnej lub interes publiczny. Oba przytoczone pojęcia mają charakter nieostry wobec czego ich wykładnię będzie kształtować praktyka.