Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego – czy to możliwe? Kiedy jest potrzebna?

Zdarza się, że plany właściciela działki związane z jej zagospodarowaniem rozbiegają się z zapisami obowiązującego na danym terenie planu zagospodarowania przestrzennego. Czy niekorzystne zapisy można w jakiś sposób zmienić? Jedynym sposobem jest złożenie wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Należy się jednak liczyć z tym, że nie będzie on uwzględniony. Przede wszystkim bowiem zmiana planu w zakresie nieruchomości objętej wnioskiem wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów przez gminę.

Co określa plan zagospodarowania przestrzennego?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt prawa miejscowego regulujący zasady ładu przestrzennego. Przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy i określa przeznaczenie, a także warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jego zapisy decydują zatem o tym, co można wybudować na danej działce lub jaką działalność prowadzić.

Plan zagospodarowania przestrzennego musi być zgodny z kierunkami zagospodarowania przestrzennego zawartymi w studium uwarunkowań oraz kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium nie jest jednakże w odróżnieniu od planów zagospodarowania przestrzennego aktem prawa miejscowego. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Wobec tego zmiana planu nie może spowodować, iż plan będzie niezgodny z obowiązującym studium. Dlatego też zmiana planu może wiązać się z koniecznością dokonania uprzedniej zmiany studium. Prace nad zmianą planu oraz studium mogą być prowadzone równolegle, jednakże uchwała w zakresie przyjęcia studium przez gminę musi poprzedzać uchwałę w zakresie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

O zmianę planu zagospodarowania przestrzennego można się ubiegać zawsze, gdy zawiera on niekorzystne dla interesu wnioskodawcy zapisy. Częstą przyczyną składania wniosków w tej sprawie jest np. chęć odrolnienia gruntów.

Wiele terenów wiejskich nie jest objętych zapisami planów miejscowych, co jednak jeśli na danym terenie taka uchwała obowiązuje, a określone nią przeznaczenie gruntu nie zezwalana na wykorzystanie go na cele budowlane? Wówczas grunt rolny nie może być przeznaczony pod budowę domu – chyba że przeprowadzona zostanie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego. Wymaga to jednakże wyczerpania złożonej procedury administracyjnej określonej przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Akt ten statuuje zasadę, zgodnie z którą na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Tak więc inne niż rolnicze wykorzystywanie gruntów rolnych zostało przez ustawodawcę znacznie ograniczone. Podnieść należy, iż za nieruchomości rolne w rozumieniu ww. aktu uznaje się głównie te określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne.

Budowlane wykorzystanie gruntu rolnego będzie wymagało przeprowadzenia procedury zmiany przeznaczenia tychże gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. W tym celu należy sporządzić stosowny wniosek zawierający argumentację, która zwiększy nasze szanse na jego pozytywne rozpatrzenie. Pamiętać jednak należy, iż przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III - wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Tak więc gmina będzie musiała wystąpić przed dokonaniem zmiany planu o uzyskanie ww. decyzji. Pomimo tego, iż dany grunt objęty jest wskazanymi powyżej klasoużytkami to jego przeznaczenie na cele inne niż rolne w planach zagospodarowania przestrzennego jest możliwe bez uzyskania zgody ministra w przypadku gdy spełnione są łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy,
2) położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej,
3) położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej.
4) ich powierzchnia nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowią jedną całość, czy stanowią kilka odrębnych części.

Tak więc wskazać należy, iż uzyskanie zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze dotyczy użytków rolnych klas I-III jeżeli zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha oraz jeżeli użytek rolny znajduje się poza granicami administracyjnymi miast.

Postępowanie w zakresie wyrażenia zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze toczy się pomiędzy ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi a wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta). Wnioskujący o zmianę przeznaczenie gruntu rolnego nie jest więc stroną tego postępowania.

Jak wpłynąć na treść planu miejscowego?

Wpłynięcie na treść planu jest najłatwiejsze podczas procesu jego powstawania. Procedura planistyczna zakłada bowiem zarówno przyjmowanie wniosków do planu po ogłoszeniu o przystąpieniu do jego sporządzenia. Istnieje również możliwość wniesienia uwag do gotowego projektu uchwały podczas tzw. wyłożenia do wglądu publicznego. W ramach pierwszego z ww. stadiów gmina obwieszcza w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty o możliwości składania wniosków do planu lub jego zmiany (w terminie nie krótszym niż 21 dni). Drugim stadium pozwalającym zgłosić uwagi do planu jest ogłoszenie przez gminę w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Upublicznienie planu trwa co najmniej 21 dni a termin składania uwag do projektu planu nie może być krótszy niż 14 dni. Uwagi zgłoszone do planu nie wymagają uzasadnienia. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie musi ich uwzględnić ale musi się do nich odnieść – komentarze do uwag dołączane są do planu w formie załącznika. Następnie gmina zobligowana jest do organizacji w trakcie wyłożenia do publicznego wglądu dyskusji publicznej nad przyjętymi w projekcie planu rozwiązaniami, co daje dodatkową szansę na podniesienie kwestii zmiany niekorzystnych zapisów w dyskusji publicznej, która musi być zorganizowana przed przyjęciem planu zagospodarowania przestrzennego. Uwagi zaś gmina zobowiązana jest rozpatrzyć w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich składania. Projektu planu miejscowego przedkładany jest Radzie Miejskiej wraz z listą nieuwzględnionych uwag w celu zatwierdzenia.

Jak zmienić zapisy planu zagospodarowania przestrzennego po jego wejściu w życie?

Gdy plan zagospodarowania przestrzennego już obowiązuje (to znaczy został uchwalony i wszedł w życie), nadal można próbować dokonać zmiany zawartych w nim zapisów. Obywatele mają w tym przypadku dwie możliwości działania:

• wystąpienie (do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) z wnioskiem o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego – należy w tym przypadku wskazać nieruchomość lub teren, których dotyczy wniosek i przedmiot oraz zakres wnioskowanych zmian,
• zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego do sądu co wymaga jednak wykazania interesu prawnego lub uprawnienia które uchwała naruszyła. Jest to o tyle istotne, iż sama sprzeczność uchwały z prawem nie oznacza, że dopuszczalne jest złożenie jedynie na tej podstawie skargi.

Warto przy tym wiedzieć, że każda zmiana w planie miejscowym musi być uchwalona z przeprowadzeniem takiej samej procedury co przy jego sporządzaniu. Dlatego należy się liczyć z tym, że złożone wnioski będą rozpatrywane negatywnie.