Grunt rolny a plan zagospodarowania przestrzennego – odrolnienie gruntów

Działki rolne cieszą się dosyć dużym zainteresowaniem inwestorów planujących budowę domu. Nic dziwnego – tego rodzaju grunty często są atrakcyjnie położone i otoczone przyrodą, a w dodatku znacznie tańsze od typowych parceli budowlanych. Aby jednak na gruncie rolnym można było zgodnie z prawem wybudować dom, należy przejść przez szereg formalności. Wiele zależy od tego, czy teren objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Należy również wziąć pod uwagę fakt, że nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadziła również ograniczenia dotyczące zakupu gruntów rolnych przez osoby niezajmujące się uprawą ziemi.

Kto może kupić działkę rolną?

Według najnowszych przepisów zakup gruntów rolnych objęty jest ostrzejszymi obostrzeniami, niż miało to miejsce jeszcze kilka lat temu. Obecnie nabycie działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha wymaga uzyskania wcześniejszej zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Mniejsze parcele można kupować bez specjalnej zgody, również nie będąc rolnikiem, ale prosta jest tylko procedura nabycia działki rolnej o powierzchni poniżej 30 arów – wówczas wystarczy umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jest od tej reguły jednak pewien wyjątek. Jeśli na działce rolnej stoi budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku, możemy ją nabyć bez obaw o stanowisko KOWR pod warunkiem, że ma powierzchnię mniejszą niż 50 arów. Wraz z zabudowaną parcelą można również kupić grunty do niej przyległe umożliwiające właściwe wykorzystanie budynku oraz zajęte na urządzenie ogródka przydomowego.

Co do zasady jednak do działek większych niż 30 arów, lecz mniejszych niż 1 hektar co prawda nie jest wymagana zgoda KOWR lecz podmiotowi temu przysługuje w odniesieniu do takich nieruchomości prawo pierwokupu oraz wykupu. Oznacza to, że w przypadku chęci ich nabycia trzeba podpisać umowę sprzedaży warunkowej, a następnie poczekać na decyzję KOWR dotyczącą skorzystania z prawa pierwokupu. W przypadku umów innych niż umowa sprzedaży co prawda nie jest konieczne sporządzanie umowy warunkowej jednak należy odczekać miesiąc, w trakcie którego to okresu KOWR złoży oświadczenie o skorzystaniu bądź nieskorzystaniu z prawa nabycia. Trzeba mieć na uwadze, że złożenie oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu oraz prawa wykupu przez KOWR musi nastąpić w terminie miesiąca od zawiadomienia o transakcji.

Czy na działce rolnej można wybudować dom?

Wskazać należy, iż wznoszenie budynków mieszkalnych na gruntach rolnych objęte jest obostrzeniami. Dom na działce rolnej można wybudować w trzech przypadkach:

• gdy jej właścicielem jest rolnik posiadający gospodarstwo rolne, a dom może być wówczas wzniesiony jedynie w formie zabudowie zagrodowej,
• gdy nastąpi zmiana przeznaczenia gruntu poprzez zmianę planu miejscowego – jeśli na danym terenie obowiązuje MPZP, wybudować dom na działce rolnej można dopiero wtedy, gdy zostanie ona przekształcona w budowlaną poprzez zapisy zmienionej uchwały planu;
• gdy wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej – jeżeli grunt rolny nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, a jego właściciel złoży do urzędu odpowiednie wnioski.

Inwestorów chcących wybudować dom na działce rolnej najczęściej interesuje trzecia możliwość, ponieważ na terenach wiejskich rzadko obowiązują plany zagospodarowania przestrzennego.

Przepisy pozawalają na wybudowanie domu na działce rolnej podmiotowi innemu niż rolnik z czym wiąże się jednak przeprowadzenie procedury odrolnienia gruntu rolnego.